Biaya Produksi Bangunan

Biaya produksi bangunan adalah sejumlah dana yang dikeluarkan oleh konsumen untuk membeli dan membayar upah atas pekerja, pemborong/kontraktor, material, pajak (ppn) dan biaya-biaya lainnya.

Biaya produksi bangunan ini jika ditaksir besarnya berkisar antara : 3.000.000 sampai dengan 5.000.000 per meter persegi luas bangunan yang akan dibuat, tergantung dari jenis, detail, dan tingkat kerumitan bangunan yang akan dibuat (sederhana, sedang, dan mewah).

Contoh : Anda akan membangun rumah seluas 120 m2 , maka besarnya biaya yang harus anda keluarkan untuk merealisasikan bangunan tersebut (membayar upah kerja, material, dsb) adalah sebesar : 120 m2 x 3.000.000 = 360.000.000. Harga tersebut belum termasuk fee kontraktor/pemborong (sebesar 10% dari Biaya produksi) , dan pajak (ppn).

Untuk mereduksi besarnya biaya yang harus anda keluarkan, anda bisa saja mengeliminasi fee kontraktor dengan cara melaksanakan sendiri rancangan bangunan yang telah didesain.

Contoh perhitungan ini dibuat berdasarkan asumsi bahwa anda telah memiliki lahan/tanah yang siap untuk digunakan, dan jenis/detail bangunan kategori middle end .

Mungkin beberapa dari anda bertanya, bagaimana detail perhitungan atau estimasi dari biaya produksi bangunan itu?

Detail estimasi dari biaya produksi itu nantinya akan dijabarkan lebih lanjut dalam perhitungan Analisa Harga Satuan (upah pekerja, material, alat, kontraktor/pemborong, dsb).

Hasil dari perhitungan Analisa Harga Satuan tersebut nantinya merupakan komponen-komponen biaya yang direkap/dijumlahkan dalam Rencana Anggaran dan Biaya.

Sekarang anda mungkin dapat menebak kira-kira berapa besar keuntungan yang didapatkan olehdeveloper real estate untuk 1 unit rumah yang dijual kepada pembeli. Atau bisa dibalik, berapa duit pembeli yang hilang akibat ketidak pahaman pembeli menaksir biaya rumah yang akan dibeli.

Tapi saya tidak menganjurkan anda untuk memprotes developer-developer tersebut. Karena walau bagaimanapun, developer juga menjalankan usaha, dan real estate/perumahan adalah bagian dari sebuah bisnis. Dan bisnis tentunya haruslah profit, anggap saja harga perumahan tersebut sebagai reward dari usaha developer untuk mencapai break event point atas modal atau modal yang telah mereka keluarkan 

Biaya Desain Arsitektur

Biaya Desain adalah biaya yang harus dikeluarkan oleh konsumen dalam jumlah tertentu yang telah disepakati sebagai imbalan atas jasa yang dilakukan oleh arsitek/perencana untuk membuat desain rumah atau bangunan arsitektur.

Penentuan besarnya biaya desain biasanya ditentukan oleh dua hal, yaitu :

Jika arsitek hanya membuat desain, maka besarnya fee desain = 5% sampai dengan 8% dari Total Biaya Produksi Bangunan (Negotiable, tergantung detail dan tingkat kesulitan bangunan).

Contoh : Konsumen menginginkan desain rumah dengan luas bangunan 120 m2, diketahui biaya produksi bangunan (akan dibahas setelah ini) adalah sebesar 3.000.000/m2 , maka besar nya fee arsitek sebesar : 8% x (120 x 3.000.000) atau : (8 x 120 x 3.000.000)/100 = 28.800.000

Jika arsitek membuat desain sekaligus melakukan supervisi (melakukan pengawasan) atas pelaksanaan dan produksi bangunan tersebut, maka besarnya fee pengawasan/supervisi adalah sebesar +/- 2,5% dari Biaya Produksi Bangunan, atau bisa juga ditentukan sejumlah harga tertentu, misalnya: IDR 350.000 setiap kali kunjungan ke lokasi proyek.

Menghitung RAB

Anda pasti sudah akrab dengan istilah RAB, bukan? Tapi anda pasti sering bingung bagaimana cara menghitungnya. Memang, paling praktis adalah membawa gambar kerja keseluruhan anda ke ahli bangunan untuk memperkirakan anggaran yang bakal anda keluarkan dalam pembangunan rumah anda. Bagi anda yang berminat untuk sedikit mengetahui cara menghitung RAB, pengetahuan praktis untuk memudahkan anda mengerjakan perhitungan kami sediakan dalam artikel ini.


Pada dasarnya kita memakai analisis BOW (peninggalan Belanda) untuk menghitung harga satuan pekerjaan. Di dalam analisis tersebut terdapat perhitungan jumlah tenaga yang dibutuhkan untuk mengerjakan suatu pekerjaan dengan menggunakan koefisien tertentu, serta jumlah bahan dan alat bantu yang dibutuhkan. Nah, untuk mempermudah dan mempersingkat waktu anda mempelajari, kami hanya akan menyertakan harga satuan hasil analisis BOW. Meskipun demikian harga tersebut tidak bersifat mengikat karena harga material dan upah tenaga kerja berbeda-beda pada setiap daerah.

Hal pertama yang perlu anda hitung adalah volume pekerjaan per satuan pada tabel yang telah disediakan. Untuk itu, kemampuan matematika anda perlu digunakan lagi di sini. Pekerjaan pertama pada suatu proyek adalah pekerjaan persiapan yang meliputi banyak hal, misalnya pembersihan lahan, pengukuran, pasang papan bouwplank (pembatas daerah kerja), pengurugan tanah (bisa pada persiapan, bisa masuk pekerjaan tanah), pembuatan plang nama proyek, dan pembuatan barak kerja. Jenis pekerjaan tersebut bisa bertambah apabila tingkat kompleksitas proyek semakin tinggi.

Untuk menghitungnya, anda harus mempunyai satu set gambar kerja lengkap. Apabila anda ingin mencoba menghitung dengan denah riil, unduh gambar low resolution disini. Misalnya untuk pembersihan lahan, anda tinggal menghitung luasan keseluruhan lahan kerja. Untuk pengukuran dan pasang bouwplank anda cukup menghitung keseluruhan panjang dinding-dinding yang akan dikerjakan. Apabila anda ingin meninggikan bangunan, pengurugan tanah pasti dibutuhkan. Untuk itu anda cukup menghitung volume tanah yang dibutuhkan ditambah 10% untuk pemadatannya.

No
Macam Pekerjaan
Satuan
Volume
Harga Satuan
(Rp)
Jumlah Harga
(Rp)

I. Pekerjaan Persiapan 

1 Pembersihan Lahan m2
7000.00

2 Pekerjaan Pengukuran & pasang bouwplank m
25000.00

3 Pekerjaan Pengurugan tanah m3
45000.00

Subtotal 1 



Untuk bangunan rumah tinggal, pada umumnya pekerjaan selanjutnya adalah pekerjaan tanah dan pasir.

II. Pekerjaan Tanah & Pasir 
1 Galian Tanah Pondasi m3
20000.00

2 Urugan Pasir Bawah Pondasi m3
80000.00

3 Urugan Tanah Kembali m3
10000.00

4 Urugan Pasir Bawah Lantai m3
80000.00

Subtotal 2 



Pada pekerjaan galian pondasi anda juga menghitung volume tanah yang harus digali. Caranya adalah dengan menghitung volume pondasi batu kali dan pondasi telapak. Untuk pondasi batu kali, karena bentuk penampangnya trapesium, maka volumenya adalah (0.15+0.80)x0.5×0.8x panjang keseluruhan pondasi (m3). Berbeda dengan pondasi batu kali, untuk pondasi telapak anda harus menghitung volume balok, yaitu 1 x 1 x 2 x jumlah pondasi telapak (m3). Untuk mengisi kolom yang tersedia anda harus menjumlahkan volume total kedua pondasi tersebut.

Untuk pengurugan pasir, karena dasarnya persegi, maka volumenya adalah 0.15 x 1 x panjang keseluruhan pondasi menerus + 0.15 x 1.20 x 1.20 x jumlah pondasi telapak. Untuk menghitung urugan kembali anda bisa melebihkan sisa ruang yang ada untuk memudahkan penghitungan anda. Mudah bukan?

Langkah selanjutnya adalah dengan menghitung pekerjaan beton rumah anda. Tidak berbeda dengan penghitungan sebelumnya, menghitung volume beton apabila harga satuannya sudah diketahui menjadi sangat mudah. Anda cukup menghitung luas penampang balok x panjang komponen struktur yang bersangkutan. Untuk menghitung plat lantai sebaiknya anda menghitung volume keseluruhan tanpa menguranginya dengan ukuran balok karena pada kenyataan di lapangan, kontraktor kadang-kadang tidak akurat dalam membuat cetakannya. Selain itu, hal ini untuk mengantisipasi penyusutan di lapangan serta volume beton yang mungkin terbuang.

III. Pekerjaan Beton 
1 Rabat Beton 5 cm 1pc:3ps:5kr m3
500000.00

2 Sloof 1 (misal: 20/35) m3
2524000.00

3 Sloof 2 (misal: 15/25) m3
1750000.00

4 Kolom Struktur 1 (misal: 30/30) m3
3500000.00

5 Kolom Struktur 2 (misal: 20/20) m3
3421100.00

6 Kolom Praktis (misal: 15/15) m3
1750000.00

7 Balok Latei (misal: 15/15) m3
1750000.00

8 Balok Ring (misal: 15/20) m3
1650000.00

9 Balok Struktur 1 (misal: 25/45) m3
3750000.00

10 Balok Struktur 2 (misal: 20/40) m3
3650000.00

11 Plat Lantai 2, tebal 12 cm m3
3250000.00

12 Plat Atap, tebal 10 cm m3
2767000.00

13 Pondasi Telapak 1 x 1 m m3
1750000.00

Subtotal 3 


Selain menghitung struktur beton, tentunya anda masih harus menghitung volume pekerjaan pondasi. Untuk itu, anda harus membuat tabulasi pekerjaan pasangan, plesteran, dan sponengan supaya mempermudah pekerjaan anda. Beberapa komponen pekerjaan adalah pasangan pondasi batu kali, pasangan batu merah, pasangan trasram (lapisan kedap air), pasangan rolag, plesteran, plesteran sebagai trasram, dan sponengan. Apabila masih ada sisa pekerjaan lain, anda dapat menambahkannya ke dalam tabel.

Untuk penghitungan volume pondasi, anda cukup mencantumkan hasil penghitungan volume galian tanah pondasi menerus. Apabila anda menghitung dengan tepat, seharusnya hasilnya sesuai dengan volume pondasi yang anda butuhkan.

Penghitungan volume dinding tidak terlalu berbeda, yaitu dengan mengukur keseluruhan panjang dinding pada denah, menghitung ketinggian, serta memodifikasi penghitungan luas apabila anda menemukan gunung-gunung (dinding segitiga penyangga atap). Selanjutnya anda tinggal mengalikannya dengan lebar dinding bata, yaitu 0.15 m.

Untuk plesteran, anda harus menghitung keseluruhan luas dinding pada denah anda. Berbeda dengan plesteran, sponengan hanya dihitung dalam m. Cara menghitungnya cukup mudah, yaitu mengukur total keliling bukaan jendela dan pintu pada gambar detil pintu dan jendela.

IV. Pek. Pasangan, Plesteran & Sponengan 
1 Pasangan Pondasi Batu Kali m3
435500.00

2 Pasangan Batu Merah m3
250000.00

3 Pasangan Batu Merah Trasram m3
350000.00

4 Pasangan Rolag m3
350000.00

5 Plesteran m2
12500.00

6 Plesteran Trasram m2
22500.00

7 Sponengan m1
7500.00

Subtotal 4 


Nah, semua rangka bangunan sudah anda hitung. Sekarang tinggal pekerjaan penutup atap untuk menyelesaikan penghitungan struktur bangunan anda.

V. Pekerjaan Penutup Atap 
1 Kuda-Kuda 1 (bentang 10m, sudut 30 derajat) bh
5500000.00

2 ? Kuda-Kuda 1 bh
2650000.00

3 Kuda-Kuda Konsol bh
1500000.00

4 Pekerjaan Gording 8/12 m3
7850000.00

5 Pekerjaan Jurai 8/12 m3
7850000.00

6 Pekerjaan Nok 8/12 m3
7850000.00

7 Ikat Angin 6/12 m3
7850000.00

8 Penutup Atap Genteng Keramik Glazur m2
188200.00

9 Bubungan Genteng Keramik Glazur m1
47500.00

10 Pasang Papan Ruiter 2/15 m1
27500.00

11 Lisplang 2/30 m1
47500.00

12 Talang Seng 90×100 cm dengan papan kruing m1
62500.00

Subtotal 4 


Pada penghitungan volume kuda-kuda, kami memberikan dalam ilustrasi harga pekerjaannya per satuan komponen. Hal ini untuk memudahkan anda dalam memahami perhitungan saja. Untuk gording sampai dengan ikatan angin, anda harus menghitung volume pekerjaannya. Caranya adalah dengan mencermati rencana atap yang anda miliki.

Apabila seluruh gording, jurai, nok, dan ikatan angin sudah anda ukur panjangnya, masing-masing komponen kemudian harus diukur volumenya dengan mengalikannya dengan luas penampangnya, misalnya nok: 0.08×0.12m x panjang keseluruhan nok (balok penyangga bubungan). Berbeda dengan hitungan volume rangka kayu, untuk penutup atap, anda harus menghitung total luasnya. Karena biasanya atap memiliki kemiringan tertentu, untuk mengetahui lebarnya, anda harus mengukurnya dari gambar tampak samping. Ukurlah lebar atap dari puncak sampai dengan ujung tritisannya. Setelah itu anda tinggal mengalikannya dengan panjang atap keseluruhan.

Untuk mengetahui panjang papan ruiter, anda cukup melihat hasil pengukuran panjang genteng bubungan. Apabila ingin mengetahui cara pemasangannya, anda dapat melihat skemanya pada gambar potongan bangunan anda. Panjang papan lisplang dan talang seng pada atap pelana adalah sama, jadi anda tinggal memasukkan hasil pengukuran salah satu komponen yang anda ukur. Apabila atap yang anda hitung adalah limasan, anda perlu menambahkan panjang talang seng pada garis pertemuan atap.

Sekarang anda telah menyelesaikan penghitungan struktur rumah secara utuh. Untuk menghitung RAB material finishing, mekanikal-elektrikal, dan lanskap, anda bisa mengikutinya pada artikel berikutnya.